Nota fiscal na venda de imóvel: quem emite a NF-e ABI e a partir de quando

Assunto em regulamentação. Texto atualizado até 7 de novembro de 2026. Não sou advogado nem contador: use este conteúdo para se orientar e confirme o seu caso com um profissional.

O que é a NF-e ABI

A Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis, modelo 77, é o documento fiscal que registra a venda de um imóvel no novo sistema do IBS e da CBS, os tributos criados pela reforma. A Lei Complementar 214/2025 estabeleceu o dever de emitir documento fiscal eletrônico em cada operação (art. 60), e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, publicado no Diário Oficial em 31 de julho, fixou a data: "Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis - NF-e ABI, modelo 77: 1º de dezembro de 2026" (art. 1º, inciso XVIII).

A nota vale para terrenos, lotes, casas, apartamentos e salas comerciais, novos, usados ou em construção, e também para promessas de compra e venda e cessões de direitos (Radar da Reforma Tributária, 10/08/2026). O manual de orientação da NF-e ABI foi publicado em 25 de agosto, e uma nota técnica de outubro ajustou o leiaute e as regras de validação.

Quem precisa emitir e quando

Quem vende	Emite a NF-e ABI?	A partir de
Incorporadora, loteadora, construtora, holding ou SPE no regime regular	Sim, em toda venda	1º de dezembro de 2026
Empresa optante pelo Simples Nacional	Sim	1º de janeiro de 2027
Pessoa física enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS	Sim	1º de janeiro de 2027
Pessoa física que vende o próprio imóvel de forma eventual	Não, enquanto não se enquadrar como contribuinte	Não se aplica

A data de 2027 para optantes do Simples está no próprio Ato Conjunto (art. 1º, § 1º). A das pessoas físicas vem de outra norma: o Decreto 13.075, de 21 de julho de 2026, e a Resolução CGIBS nº 13, de 22 de julho, adiaram para 1º de janeiro de 2027 a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes (Reforma Tributária, 23/07/2026; Ozai Contabilidade, 21/09/2026).

Quando a pessoa física vira contribuinte

A venda de um imóvel próprio, por si só, não transforma a pessoa física em contribuinte do IBS e da CBS. Pelo art. 251, § 1º, da LC 214/2025, isso acontece quando, no ano-calendário anterior, ela:

vendeu ou cedeu direitos sobre mais de três imóveis distintos;
vendeu mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores; ou
alugou mais de três imóveis e teve receita de aluguel acima de R$ 240 mil no ano (as duas condições juntas).

Quem ultrapassa esses limites durante o próprio ano passa a ser contribuinte em relação às operações que excedem o limite. Na leitura do escritório Ozai Contabilidade, só entram na contagem de vendas os imóveis que ficaram menos de cinco anos no patrimônio, e em imóveis recebidos por herança, doação ou meação esse prazo conta desde a compra pelo dono anterior (Ozai, 21/09/2026). Esse é um ponto para confirmar com o seu contador.

Dois exemplos do Litoral Norte: quem vende a casa em Xangri-Lá para comprar outra maior faz uma venda eventual e não emite nota. Já o investidor que vendeu quatro lotes em condomínio ao longo de 2026 tende a ser contribuinte em 2027, e as vendas daquele ano passam a exigir a NF-e ABI.

A nota pode ser devida antes da escritura

Para o IBS e a CBS, a venda pode se considerar realizada antes da escritura. Uma promessa de compra e venda, uma cessão de direitos ou uma reserva com pagamento já caracterizam a operação (LC 214/2025, art. 254). Por isso, quem é obrigado a emitir pode ter de fazer a nota no momento do contrato, e não só quando vai ao cartório (Radar da Reforma Tributária, 10/08/2026). Em contratos com condição suspensiva, a obrigação nasce quando a condição se cumpre.

Para quem compra lote de loteadora ou unidade na planta, a mudança é visível: a partir de dezembro de 2026, a empresa vendedora deve entregar a NF-e ABI da operação.

O que vai na nota

Além de vendedor, comprador, valores e cálculo do IBS e da CBS, a NF-e ABI identifica o imóvel pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), pelo endereço, pela área total e pela matrícula e cartório de registro, quando houver. Cadastros incompletos podem impedir a autorização da nota (Ozai, 21/09/2026). Para loteadoras e incorporadoras, isso significa ter o CIB de cada unidade antes de vender.

O que não muda: escritura, registro, ITBI e imposto de renda

A NF-e ABI é um documento fiscal, não um título de propriedade. Ela não substitui a escritura pública nem o registro na matrícula, que continuam sendo o que transfere o imóvel (Noviello Advocacia, 31/07/2026). O ITBI, imposto municipal pago na transferência, também continua (TaxUp, 12/08/2026). E o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda segue as próprias regras, explicadas no artigo quando vender o imóvel na praia. A lista de documentos da compra está no checklist de documentação.

Quanto de imposto entra na conta de quem é contribuinte

A nota é só o documento. O imposto sobre a venda segue o regime específico de imóveis da LC 214/2025 (arts. 251 a 270), com três mecanismos que reduzem a conta (TaxUp, 12/08/2026):

Redução de 50% nas alíquotas do IBS e da CBS na venda de imóveis (art. 261).
Redutor de ajuste: cada imóvel recebe um valor de referência em 31 de dezembro de 2026, corrigido pelo IPCA, que é descontado da base na venda. Na prática, o tributo recai sobre a valorização posterior à reforma (arts. 256 a 258).
Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial vendido (art. 259).

O calendário é gradual. Em 2026, os novos tributos estão em fase de teste. A CBS começa em 2027, o IBS entra aos poucos entre 2029 e 2032, e o regime completo vale a partir de 2033.

Pontos ainda em aberto

As fontes não concordam sobre a pessoa física que vende de forma eventual. O escritório Noviello Advocacia afirma que também ela teria de emitir a nota a partir de dezembro, e reconhece que as regras operacionais para esse caso ainda dependem de regulamentação (31/07/2026). O Radar da Reforma Tributária (10/08/2026) e a Ozai Contabilidade (21/09/2026) entendem que a venda isolada não obriga. O Ato Conjunto nº 4 não trata de pessoas físicas. Até que a Receita e o Comitê Gestor publiquem regra específica, o critério do art. 251 é a referência mais segura.

Também há um período de adaptação. Até as datas de obrigatoriedade, vale o período educativo do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1/2025, sem multa por campos de IBS e CBS preenchidos de forma incorreta ou incompleta (Machado Meyer, 31/07/2026).

O que fazer agora

Conte as vendas de 2026. Quem vendeu ou cedeu mais de três imóveis neste ano deve tratar 2027 com o contador antes de fechar novos negócios.
Guarde os documentos de compra. Escritura, recibos e comprovantes de benfeitorias ajudam a sustentar o valor de referência usado no redutor de ajuste.
Confira o CIB do imóvel e a matrícula atualizada.
Revise contratos de promessa e de reserva. Como a operação pode se caracterizar antes da escritura, a data e a forma de pagamento passam a importar para o tributo.
Ao comprar de empresa, a partir de dezembro, peça a NF-e ABI junto com o contrato.

Fontes

Vai vender ou comprar e quer entender o efeito da reforma?

Organizo com você a documentação do imóvel e indico os especialistas tributários certos para o seu caso.

Falar com Giovani → Entender o CIB