O que é o distrato imobiliário
O distrato é a dissolução de um contrato de promessa de compra e venda por vontade de uma das partes ou de ambas. No mercado imobiliário, o cenário mais frequente é o comprador que, por algum motivo — perda de emprego, mudança de cidade, dificuldade de crédito ou simplesmente arrependimento —, não consegue ou não quer mais seguir com o negócio antes da entrega do imóvel.
Até 2018, o tema era tratado quase inteiramente pelos tribunais, sem regras claras. A Lei n.º 13.786/2018 — Lei do Distrato — veio estabelecer limites, prazos e percentuais, dando mais previsibilidade para os dois lados. Mas a lei abriu margem para interpretações que na prática pesavam muito contra o comprador. Só recentemente o Superior Tribunal de Justiça colocou o CDC de volta ao centro do debate e limitou de forma mais clara o que as incorporadoras podem reter.
O que a lei permite que a incorporadora retenha
Quando a desistência parte do comprador, a Lei 13.786/2018 autoriza a incorporadora a descontar da quantia a ser devolvida até três tipos de valores:
- Cláusula penal (multa): até 25% do valor pago pelo comprador. Se o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação, esse teto sobe para 50%.
- Taxa de fruição: equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo tempo em que a unidade esteve à disposição do comprador. Só se aplica se houver posse ou uso efetivo do imóvel.
- Comissão de corretagem: pode ser retida integralmente, desde que haja previsão contratual clara e o comprador tenha sido informado previamente.
Em contratos de loteamento, as regras diferem ligeiramente: a cláusula penal é de até 10% do valor do contrato — não do valor pago — e a taxa de fruição pode chegar a 0,75% ao mês.
Atenção ao "50% em qualquer caso": essa crença circula bastante no mercado, mas é imprecisa. O limite de 50% só se aplica a empreendimentos com patrimônio de afetação e representa um teto máximo, não um percentual automático. E, como o STJ decidiu em 2025, nem mesmo esse teto prevalece quando viola o equilíbrio contratual previsto no CDC.
O que o STJ decidiu em outubro de 2025
Em outubro de 2025, a 3.ª Turma do STJ firmou um entendimento que reposicionou o debate. A Corte definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato sempre que a relação for de consumo — o que abrange a maioria das compras de imóvel por pessoa física.
A decisão estabeleceu dois pontos centrais que as incorporadoras precisam respeitar:
- A retenção máxima é de 25% dos valores pagos pelo comprador — independentemente de o empreendimento ter ou não patrimônio de afetação. O patamar de 50% funciona como exceção, não como regra geral.
- A devolução deve ser imediata, formalizado o distrato — não mais "após a emissão do habite-se" ou "depois da revenda da unidade", como muitos contratos ainda previam.
Isso consolida o que a Súmula 543 do STJ já determinava: a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de maneira imediata, em parcela única — nunca parcelada ao longo de meses ou subordinada à conclusão da obra.
O raciocínio do tribunal: quem compra um imóvel na planta financia a obra com o próprio dinheiro, sem usufruir de nada durante o processo. Exigir que perca metade do investimento — e ainda espere anos para receber o restante — configuraria enriquecimento sem causa da incorporadora, vedado pelo artigo 413 do Código Civil.
Quando a culpa é da incorporadora: devolução integral
Quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa da incorporadora, o cenário muda completamente. O comprador tem direito à devolução integral e imediata de todos os valores pagos, com correção monetária.
Os motivos mais comuns que garantem esse direito:
- Atraso na entrega superior a 180 dias além da data contratual (ou da tolerância prevista no contrato)
- Vícios construtivos graves que comprometam o uso do imóvel
- Publicidade enganosa — especialmente sobre metragem, acabamento ou infraestrutura do empreendimento
- Violação do dever de informação — omissão de dados relevantes que teriam influenciado a decisão de compra
- Modificações substanciais no projeto original sem anuência do comprador
Além da devolução integral, quando o atraso supera 180 dias, o comprador também tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, a partir do primeiro dia de atraso. O prazo para cobrar essa indenização na Justiça é de 5 anos, contados da data em que o comprador tomou ciência do direito.
- Devolução de 100% dos valores pagos
- Com correção monetária integral
- De forma imediata (Súmula 543 STJ)
- Mais 1%/mês de indenização por atraso
- Retenção de até 25% (regra geral STJ 2025)
- Corretagem retida se havia previsão contratual
- Taxa de fruição somente se houve uso do imóvel
- Devolução imediata do valor restante
A taxa de fruição: o custo invisível do distrato
A taxa de fruição é talvez o item menos compreendido num distrato. Ela funciona como uma espécie de "aluguel retroativo" pelo período em que o imóvel esteve à disposição do comprador. A lógica é simples: se o comprador entrou na posse — mesmo que para fins de vistoria ou uso eventual —, a incorporadora ficou impedida de vender a unidade para outra pessoa.
A lei prevê 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato para imóveis em incorporação. Para lotes, o STJ autorizou em outubro de 2025 (REsp 2.104.086/SP) a cobrança de até 0,75% ao mês mesmo em lotes não edificados — desde que o contrato tenha sido assinado após a Lei do Distrato e haja previsão expressa no quadro-resumo.
Dica prática: se o comprador nunca recebeu as chaves nem entrou na posse do imóvel, a taxa de fruição não pode ser cobrada. Em caso de contestação, peça à incorporadora que comprove formalmente a data e o modo de entrega das chaves — esse dado é central para calcular ou afastar a taxa.
Como negociar um distrato menos custoso
O distrato não precisa ser um processo necessariamente litigioso. Em muitos casos, com as informações certas e uma postura firme, é possível negociar condições melhores do que o contrato originalmente prevê.
1. Leia o quadro-resumo antes de tudo
Desde 2018, todos os contratos de incorporação devem ter um quadro-resumo destacando as penalidades de distrato. Se o seu contrato não tiver esse quadro, ou se ele estiver incompleto, isso fragiliza juridicamente as cláusulas de retenção — e fortalece sua posição na negociação.
2. Verifique se o percentual está dentro dos limites legais
Contratos anteriores a 2018 podem conter cláusulas com percentuais abusivos — retendo 40%, 60% ou mais. Esses contratos são contestáveis judicialmente. Decisões recentes do STJ têm afastado cláusulas desproporcionais mesmo em contratos pós-lei, com base no artigo 413 do Código Civil e na vedação ao enriquecimento sem causa.
3. Avalie a cessão de direitos antes do distrato
Em vez de distratar, uma alternativa frequentemente mais vantajosa é a cessão de direitos: você transfere o contrato para outro comprador, que assume as parcelas restantes. Se o imóvel tiver se valorizado desde a assinatura, é possível obter um ágio na transação. A incorporadora precisa ser notificada e pode cobrar uma taxa de cessão conforme o contrato — mas o resultado costuma ser melhor do que perder 25% do que já foi pago.
4. Negocie diretamente antes de acionar a Justiça
Muitas incorporadoras preferem chegar a um acordo extrajudicial — é mais rápido, menos custoso e evita o risco de decisões judiciais desfavoráveis. Com o entendimento atual do STJ em mãos, apresente formalmente sua solicitação por escrito, cite a limitação de 25% e a devolução imediata prevista na jurisprudência e abra espaço para negociar. Um advogado imobiliário especializado pode ser decisivo nesse momento.
5. Registre tudo por escrito
Toda comunicação com a incorporadora sobre o distrato — proposta, contraproposta, prazos prometidos — deve ser formalizada: e-mail com confirmação de leitura, notificação extrajudicial via cartório ou mensagem com print datado. Esse registro é fundamental se o caso eventualmente chegar aos tribunais.
Prazos de devolução previstos na lei
Após a formalização do distrato, o prazo legal para a incorporadora devolver os valores é:
- 180 dias corridos após o distrato, caso o empreendimento ainda esteja em obras
- 30 dias após a revenda da unidade, se a incorporadora conseguir vender antes dos 180 dias
- Em ambos os casos, a devolução deve ser em parcela única — nunca parcelada ao longo de meses (Súmula 543 do STJ)
O entendimento firmado pelo STJ em outubro de 2025 aponta para uma devolução imediata ao formalizar o distrato, sem subordinação à conclusão da obra. Se a incorporadora tentar segurar o pagamento além do razoável, o comprador pode acionar a Justiça para cobrar o valor com juros de mora.
O que verificar antes de assinar o distrato
Antes de assinar qualquer documento de rescisão, confira cada um destes pontos:
- O percentual de retenção proposto está dentro dos 25% fixados pelo STJ em 2025?
- O contrato tem quadro-resumo com as penalidades claramente destacadas?
- A taxa de fruição está sendo cobrada corretamente — há comprovação de posse efetiva?
- A corretagem só está sendo retida porque havia previsão contratual expressa?
- A devolução será em parcela única e imediata, não parcelada?
- Existe alguma culpa da incorporadora que justifique exigir devolução integral?
- É possível ceder o contrato em vez de distratar?
Nunca assine o distrato sem ler cada cláusula. Um documento mal revisado pode fazer você abrir mão de direitos que a jurisprudência já garantiu — inclusive o de receber o dinheiro de volta imediatamente e de forma integral, se a culpa for da incorporadora.
Está avaliando uma compra na planta no Litoral Norte?
Antes de assinar, entenda o contrato que está diante de você — incluindo o que acontece se precisar desistir. Posso ajudar a interpretar as cláusulas e apontar os riscos específicos do empreendimento.
Falar com Giovani