A lógica por trás da tolerância de 180 dias
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) reconheceu algo que qualquer pessoa com experiência no setor sabe: construção civil envolve variáveis fora do controle da incorporadora — chuvas, greve de fornecedores, questões de licenciamento, problemas com mão de obra. Por isso, a lei autoriza que os contratos de compra na planta prevejam um período de tolerância de até 180 dias corridos após a data original de entrega.
Durante esse período, nenhuma penalidade pode ser cobrada da construtora. Você não pode pedir multa, não pode rescindir o contrato alegando atraso, e a incorporadora não precisa explicar por que ainda não entregou. É uma janela legal de segurança para ambos os lados.
O que muita gente não sabe é que essa tolerância precisa estar expressamente escrita no contrato. Sem previsão contratual explícita, a construtora não tem esse direito automaticamente — a data de entrega no contrato é a data real, sem carência adicional.
Verifique agora no seu contrato: procure os termos "prazo de tolerância", "carência" ou "prazo adicional". Se o contrato não mencionar explicitamente os 180 dias, qualquer atraso após a data original já começa a gerar seus direitos. Se mencionar, o relógio começa a contar somente após os 180 dias.
O calendário dos seus direitos — fase a fase
Data prevista de entrega no contrato
A data que está escrita no seu contrato de compra e venda. Se o habite-se não foi obtido até aqui, o atraso começa a contar — mas a construtora ainda pode estar dentro da janela de tolerância, se o contrato previu os 180 dias adicionais.
Construtora em tolerância — sem penalidades ainda
A lei protege a incorporadora nessa fase. Você não pode exigir multa nem rescindir o contrato por conta do atraso. Pode e deve, porém, acompanhar a obra, exigir comunicados por escrito e documentar tudo. Esse período ainda é de observação, não de inação.
Multa de 1% ao mês sobre o que você pagou
A partir do primeiro dia após o vencimento da tolerância, nasce o direito à indenização mensal de 1% sobre o valor efetivamente pago até aquele momento. Esse percentual é calculado pro rata die — ou seja, dia a dia. A base é o que você desembolsou, não o valor total do contrato.
Manter o contrato ou rescindir?
Após vencida a tolerância, você tem duas opções: aguardar a entrega e cobrar a indenização de 1% ao mês acumulada — ou rescindir o contrato, receber de volta 100% do que pagou com correção monetária, e eventualmente cobrar danos adicionais. A escolha depende da situação da obra e do seu objetivo.
A conta da multa: quanto você tem a receber
Muita gente subestima o valor da indenização mensal por atraso porque "1% parece pouco". Não é. A base de cálculo é o total efetivamente pago à incorporadora — que, em um imóvel de R$ 800.000 com entrada de 30% e parcelas pagas durante 36 meses de obra, pode facilmente chegar a R$ 280.000 antes da entrega das chaves.
Suas três opções — e o que cada uma implica
Você continua com o contrato, aguarda a entrega e cobra a indenização de 1% ao mês acumulada desde o dia 181. Essa opção faz sentido quando a obra claramente está avançando, a construtora tem histórico sólido e você ainda quer o imóvel — especialmente se ele valorizou e o desfazimento seria desvantajoso.
Após os 180 dias de tolerância, você pode comunicar formalmente a rescisão por inadimplemento da incorporadora. Nesse caso, não se aplica a retenção de 25% ou 50% do distrato voluntário — a culpa é dela, não sua. A devolução deve ser integral, com correção monetária, em parcela única, no prazo de 60 dias.
Quando a obra atrasa, é comum que a construtora envie um "aditivo contratual" propondo uma nova data de entrega. A leitura apressada faz parecer um mero ajuste de prazo. Na prática, esse documento costuma eliminar o seu direito à indenização de 1% ao mês pelo atraso já ocorrido — e inicia uma nova contagem com nova tolerância.
E os danos morais? Quando cabem?
Essa é a pergunta que mais surge — e a resposta não é simples. O STJ tem entendimentos divididos sobre quando o atraso na entrega do imóvel gera danos morais. A tendência mais recente é de que o simples atraso, por si só, não é suficiente: é preciso demonstrar que houve um impacto significativo além do mero transtorno.
Na prática, os casos com maior chance de dano moral reconhecido são aqueles em que:
- O comprador tinha o imóvel como residência principal e precisou pagar aluguel por meses adicionais não planejados
- A construtora deu informações falsas ou contraditórias sobre o prazo, gerando expectativas frustradas repetidamente
- O atraso coincidiu com eventos pessoais relevantes — nascimento de filho, casamento, aposentadoria — documentados
- A construtora se recusou a comunicar o atraso formalmente, deixando o comprador sem informação por meses
Dica prática sobre danos morais: documente tudo. Guarde os e-mails de promessas de prazo, os comunicados da construtora, comprovantes de aluguel pago durante o atraso e qualquer evento de vida que o atraso tenha afetado diretamente. Sem documentação, dano moral vira argumento — com documentação, vira prova.
O que fazer agora: o roteiro prático
Do dia em que você percebe o atraso em diante
O que o STJ decidiu recentemente e por que importa para você
Em abril de 2025, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou em julgamento relevante (EAREsp 1.518.861/DF) que a retenção máxima permitida em distrato voluntário é de 25% dos valores pagos. A decisão reforçou que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre cláusulas contratuais abusivas, mesmo após a Lei do Distrato.
Para o comprador de imóvel na planta no litoral norte, isso significa que qualquer contrato que tente prever retenção de 40%, 50% ou mais em caso de desistência do comprador pode ser questionado judicialmente com boas chances de sucesso — mesmo que você tenha assinado sem questionar na época.
Sobre o prazo para buscar seus direitos: o prazo prescricional para cobrar indenização por atraso na entrega de imóvel é de 5 anos a partir do momento em que o dano foi identificado. Isso significa que se a construtora te entregou as chaves sem pagar a multa devida, você tem 5 anos para cobrar judicialmente. Não deixe esse prazo passar.
Está com um imóvel atrasado no litoral norte?
Como corretor especializado na região, acompanho de perto os empreendimentos em andamento em Capão da Canoa, Xangri-Lá e Torres. Se você está com dúvidas sobre o andamento de uma obra ou sobre os seus direitos, posso ajudar a entender o cenário — e indicar um advogado imobiliário de confiança quando necessário.
Falar com Giovani → Como avaliar uma construtora